Acheter en viager avec un crédit : mode d'emploi
Peut-on financer un viager par un prêt ? Ce que la banque finance (le bouquet), ce qu'elle ne finance pas (la rente) et comment calibrer durée et mensualité.
Beaucoup d'acheteurs pensent que le viager se paie « au comptant ». Ce n'est pas vrai : un crédit bancaire peut financer une grande partie du bouquet. Mais il y a des règles du jeu bien particulières, que voici.
Ce que la banque finance, et ce qu'elle ne finance pas
Un viager se compose de deux flux :
- le bouquet, versé le jour de la vente : c'est lui que le crédit peut financer ;
- la rente, versée chaque mois au vendeur jusqu'à son décès : elle ne se finance pas, elle se paie avec vos revenus (et, en viager libre, avec les loyers).
La banque, elle, regarde votre capacité à tenir les deux à la fois. La rente est une charge récurrente : elle pèse dans votre taux d'endettement au même titre que la mensualité du prêt.
Un exemple chiffré
Prenons un bien de 300 000 € en valeur libre, vendu occupé par une femme de 78 ans, avec un bouquet de 60 000 €. Au barème Daubry, la rente est d'environ 687 € par mois. Pour savoir comment bouquet et rente s'équilibrent, voyez Bouquet et rente en viager. Supposons un crédit de 60 000 € à 3,8 % avec 0,3 % d'assurance :
- sur 10 ans : 617 € par mois, pour un coût du crédit d'environ 14 000 € ;
- sur 15 ans : 453 € par mois, coût d'environ 21 500 € ;
- sur 20 ans : 373 € par mois, coût d'environ 29 400 € ;
- sur 25 ans : 326 € par mois, coût d'environ 37 500 €.
Votre effort mensuel total, sur 20 ans, est donc d'environ 1 060 € (687 € de rente + 373 € de crédit), plus les charges du bien. Sur 25 ans, il tombe à environ 1 013 €, mais le crédit coûte 8 000 € de plus.
Un crédit plus court coûte moins cher au total, mais il serre le budget. Un crédit plus long soulage le mois, au prix d'intérêts supplémentaires.
Les frais à ne pas oublier
Les frais de notaire se paient le jour de la signature et se financent rarement avec le bouquet : prévoyez un apport pour eux. Dans l'exemple ci-dessus, ils s'élèvent à environ 12 200 € (le calcul se fait sur le prix du contrat, pas sur la valeur libre). N'oubliez pas non plus la taxe foncière et les charges de copropriété, que la plupart des contrats mettent à la charge de l'acheteur.
Comment convaincre la banque
- Présentez le dossier complet : projet de contrat, simulation du bouquet, de la rente et de votre effort mensuel.
- Montrez que la rente est couverte : par vos revenus, ou par les loyers en viager libre.
- Gardez une réserve : la rente est indexée et dure tant que le vendeur vit, un coussin de sécurité rassure.
- Comparez plusieurs banques : toutes n'ont pas la même habitude des viagers.
Choisir sa durée
Il n'y a pas de bonne réponse unique, mais un arbitrage : plus le crédit est long, plus la mensualité est légère, et plus il est facile de supporter une rente qui s'allonge si le vendeur vit longtemps. Notre surface 3D vous montre, pour chaque durée et chaque bouquet, la mensualité totale (rente + crédit) et le coût cumulé.
Faites vos propres chiffres
Le calculateur Hyboux enchaîne le calcul du viager et le simulateur de crédit : vous voyez en direct votre mensualité totale, votre budget maximum et la meilleure combinaison durée / bouquet dans votre budget. Les chiffres de cet article sont des exemples : votre taux, votre assurance et votre apport changeront le résultat.