Frais de notaire en viager : combien, et sur quelle base ?
En viager, les frais de notaire se calculent sur le prix du contrat, pas sur la valeur libre du bien. Exemple chiffré, détail des frais et conseils.
Combien coûte le notaire en viager ? La réponse surprend souvent : c'est moins cher que pour un achat classique, pour une raison simple. La base de calcul n'est pas la même.
La base : le prix du contrat
Les frais de notaire (qu'on appelle improprement « frais de notaire », alors qu'ils comprennent surtout des taxes) se calculent sur le prix de la vente. En viager occupé, ce prix est la valeur occupée : le bouquet plus la valeur de la rente, c'est-à-dire la valeur libre diminuée de la décote liée au droit d'occupation du vendeur.
Exemple : un bien de 300 000 € en valeur libre, vendu occupé par une femme de 78 ans. La décote au barème Daubry est d'environ 45 %, la valeur occupée de 165 600 €.
- Frais de notaire estimés sur la valeur occupée : environ 12 250 € (7,4 % du prix).
- Frais de notaire sur la valeur libre, pour un achat classique du même bien : environ 21 500 €.
Soit environ 9 000 € d'économie, qui vient mécaniquement de la décote. En viager libre, il n'y a pas de décote : la base est la valeur de marché, et les frais sont comparables à ceux d'un achat classique.
Ce que contiennent ces frais
- les droits de mutation (la grande majorité du total) : une taxe versée à l'État et aux collectivités ;
- les émoluments du notaire, fixés par un barème officiel dégressif ;
- une contribution de sécurité immobilière et des débours : formalités, états, frais de publication.
Le notaire ne garde qu'une petite fraction du total : le reste est reversé à l'État et aux collectivités.
Qui paie, et quand ?
L'acheteur règle les frais le jour de la signature de l'acte authentique, avec le bouquet. Ils ne se financent pas avec la rente. Prévoyez donc un apport ou un crédit qui les couvre (voir notre article sur l'achat en viager avec un crédit).
Les honoraires d'agence, s'il y en a, sont distincts. Ils sont fixés librement et sont mentionnés dans l'annonce : demandez toujours qui les règle.
Les autres frais éventuels
- diagnostics immobiliers (à la charge du vendeur en principe) ;
- frais de garantie du prêt, si vous empruntez ;
- éventuels frais d'expertise de la valeur du bien.
Attention : une estimation n'est pas un devis
Les chiffres de cet article sont des estimations à partir de taux moyens. Le montant exact dépend du département, de la nature du bien, du prix final. Le notaire vous remettra un décompte précis avant la signature : c'est lui qui fait foi.
Estimez les vôtres
Notre calculateur calcule automatiquement les frais de notaire estimés sur la bonne base (valeur occupée ou valeur libre) et les intègre à votre effort total. Si vous êtes vendeur, ils n'ont pas à vous inquiéter : c'est l'acheteur qui les règle. Estimez votre bien pour savoir ce qu'un acheteur pourrait vous proposer.