Viager occupé ou libre : lequel choisir ?
Occupé ou libre : les deux formes de viager n'ont ni le même prix, ni la même stratégie. Comparatif clair pour acheteurs et vendeurs.
Le viager n'a pas un visage, il en a deux : occupé et libre. Choisir entre les deux n'est pas un détail : cela détermine le prix, la décote et toute votre stratégie.
Le viager occupé : la décote contre la patience
En viager occupé, le vendeur continue de vivre dans le logement jusqu'à la fin de sa vie. L'acheteur ne peut ni l'habiter ni le louer tant que le vendeur y réside.
En contrepartie de cette attente, le prix bénéficie d'une décote importante par rapport à la valeur libre. Elle dépend surtout de l'âge et du sexe du vendeur, ou des deux âges pour un couple : plus le vendeur est jeune, plus l'attente sera longue, donc plus la décote est forte. Avec le barème Daubry, pour un bien de 300 000 €, on compte environ 55 % à 67 % de décote à 60-65 ans, 45 % à 78 ans pour une femme seule, et moins de 30 % vers 90 ans.
C'est la forme la plus courante, et de loin, parce qu'elle arrange le vendeur senior : il reste chez lui tout en touchant un capital et une rente.
Le viager occupé, c'est acheter une décote et récompenser sa patience.
Le viager libre : le revenu tout de suite
En viager libre, le bien est disponible dès la signature. L'acheteur peut l'habiter ou le louer immédiatement. Le loyer perçu peut alors couvrir tout ou partie de la rente versée au vendeur.
Comme il n'y a pas d'attente, il n'y a plus de décote d'occupation : le barème calcule le viager sur la valeur de marché du bien. À bouquet égal, la rente est donc nettement plus élevée : pour une vendeuse de 78 ans et un bien de 300 000 € avec 60 000 € de bouquet, on passe d'environ 690 € par mois en occupé à plus de 1 500 € en libre. On gagne le revenu immédiat, on perd la grosse décote.
Alors, lequel choisir ?
Ce n'est pas « lequel est le meilleur », mais « lequel vous ressemble » :
- Vous voulez bâtir un patrimoine payé sous sa valeur et vous pouvez attendre → occupé.
- Vous cherchez un revenu locatif dès demain → libre.
Côté vendeur, le choix suit votre situation : vous restez chez vous → occupé ; le bien est déjà vide → libre, qui vous en débarrasse tout en le valorisant.
Estimez votre cas concret
Le mieux reste de chiffrer. Notre simulateur au barème Daubry calcule bouquet, rente et décote en quelques secondes, en occupé comme en libre. Pour comprendre comment bouquet et rente s'équilibrent, lisez Bouquet et rente en viager. Et si vous êtes vendeur, vous pouvez estimer gratuitement votre bien.